Türkiye’de her geçen yıl turist sayısı artmaktadır. Yerli ve yabancı turist yoğunluğu beraberinde yeterli konaklama hizmeti sunulmasını gerekli kılmaktadır. Konaklama fırsatlarının geliştirilmesi için ise konutların turizm amacıyla kiralanması mümkündür. Bu amaçla 25.10.2024 tarihli 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konutların turizme açılması belirli şartlara bağlanmıştır. Makalemizde Kanunun kapsamından, Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesinin nasıl alınabileceğinden, belge sahiplerinin yükümlülüklerinden ve bahse konu belgeye sahip olmadan konutların turizm amacıyla kiralanması halinde hangi yaptırımlarla karşı karşıya kalınacağından bahsedilecektir.
I. KAPSAM
7464 sayılı Kanun kapsamına dâhil olmak için tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümün en fazla yüz gün süreyle kiraya verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla tapu sicilinde konut niteliğini taşımayan taşınmazlar ile tek seferde yüz günden fazla yapılan kiralamalar bu kanun kapsamına girmemektedir.
II. TURİZM AMAÇLI KONUT İZİN BELGESİ ALIM SÜRECİ
A. BAŞVURU YERİ VE BAŞVURU HAKKI SAHİPLERİ
Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi başvuruları sadece e-devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığına yapılmaktadır. Fiziki başvurular kabul edilmemektedir.
Başvuru yapacak olan kişiler konutun maliki, üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malik yerine hak sahibi, yüksek nitelikli konutlarda ise ayrıca kiralama yetkisine sahip konut işletmeleridir. Dolayısıyla konutu uzun süreli olarak kiralayan kişilere bu belge verilmemektedir. Kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan konutunun bir veya birkaç odasını kiraya vermesi amacıyla da izin belgesi düzenlenmemektedir.
Ayrıca aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır. Başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur.
B. BAŞVURU İÇİN GEREKLİ OLAN BELGELER
a. Konutun müstakil olması veya konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda istenen belgeler gerçek veya tüzel kişi olma durumlarına göre aşağıda sayılmıştır:
1. Kiraya veren gerçek kişi ise;
• Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası,
• Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi.
2. Kiraya veren tüzel kişi ise;
• Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,
• Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası,
• Temsile yetkili kişilere ilişkin de gerçek kişiler için yukarıda sayılan ve imza örneği bulunan belgelerden biri.
3. Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda;
• Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin yukarıda gerçek ve tüzel kişiler için belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
• Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin yukarıda gerçek ve tüzel kişiler için belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
• Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı.
4. Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda;
• Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,
• Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.
5. Başvurunun vekâleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekâletname örneği.
b. Konutun yüksek nitelikli konut olması halinde ise konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda istenen belgeler hariç olmak üzere yukarıda sayılan belgelere ek olarak şu belgeler istenmektedir:
1. Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge.
2. 23.6.1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı.
3. Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda ikinci fıkranın (b) bendinde sayılan belgeler ile kiraya verenin onayını gösterir belge.
4. Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile seyahat acentası belgesi.
III. BAŞVURU SONRASI SÜREÇ
Başvurular 30 günlük süre içerisinde sonuçlandırılır. Gerekli incelemeler sonucunda belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir. Eksik veya uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilir.
A. DENETİM
İzin belgesi düzenlenmesi durumunda izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır. Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda ise izin belgesi iptal edilir.
Yapılan ilk denetimde konutun asgari şartları sağladığının, ancak belgede yer alması gereken bilgilerde değişiklik/düzeltme yapılması gerektiğinin tespit edilmesi durumunda izin belgesi bu bilgiler dikkate alınarak güncellenir.
B. KONUTLARDA ARANACAK NİTELİKLER
1. İzin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlaması zorunludur:
• En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
• Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
• Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
• Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
• Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz.
2. İzin belgesi düzenlendikten sonra yukarıda belirtilenlere ek olarak konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayımlanır. Bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
• Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.
• Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.
• Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.
IV. İZİN BELGESİ SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE HAKLARINDA YAPTIRIM UYGULANMASINI GEREKTİRECEK HALLER
A. YÜKÜMLÜLÜKLER
• Kiralanan konutu belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.
• Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek.
• Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek.
• 26.6.1973 tarih 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24.3.2016 tarihli 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.
• Bakanlıkça hazırlanarak soğuk damga ile işaretlenmiş plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur. Aynı sitede, binada veya yüksek nitelikli konutta aynı gerçek veya tüzel kişi adına birden fazla konut için başvuru yapılması durumunda tek izin belgesi düzenlenir; ancak her konut için ayrı plaket düzenlenir. Yüksek nitelikli konutlarda tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi durumunda konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenir.
B. İDARİ YAPTIRIMLAR
• Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• 11.7.2019 tarihli 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Ceza uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır. Ceza uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.
• İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemez. Bu şekilde kiraya verildiği tespit edilen konutların izin belgesi sahibi hakkında yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.
C. İZİN BELGESİNİN İPTALİ
Bazı hallerde izin belgesinin iptal edilmesi durumu ile karşı karşıya kalınabilir. İzin belgesinin iptal edileceği durumlar aşağıda sayılmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
• İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.
• Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.
• Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Ceza uygulanmasını takiben verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.
• Denetim sonucunda, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda aykırılıkların giderilmesi için verilen on beş günlük süre sonunda aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.
V. TURİZM AMAÇLI KONUT İZİN BELGESİ OLMAYANLARA UYGULANACAK YAPTIRIMLAR
İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar aşağıda belirlenmiştir:
• İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.
• Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.
• Yukarıda sayılan yaptırımlar uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
• Bu fıkra kapsamına giren faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.
• Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.