Kira Artış Oranı Hesaplama 2026 TÜFE'ye Göre Yasal Sınır

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama

Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca kira artış oranı, yenilenen kira döneminden bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ayın başında açıklanır.

Hesaplama yöntemi basittir. Mevcut kira bedeli, ilgili ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranıyla çarpılır. Çıkan tutar, mevcut kira bedeline eklenerek yeni kira bulunur. Örneğin mevcut kira 25.000 TL ve TÜFE oranı %32,24 ise artış tutarı 8.060 TL, yeni kira 33.060 TL olur.

Bu oran bir üst sınırdır, zorunlu artış miktarı değildir. Kiraya veren bu oranın altında bir zam da talep edebilir. Sözleşmede bu orandan daha yüksek sabit bir yüzde yazılı olsa bile, TÜFE oranını aşan kısım hukuken geçersizdir ve uygulanmaz.

2026 Güncel Kira Artış Oranları Tablosu (Aylık)

TÜFE 12 aylık ortalaması her ay değişir, bu yüzden kira artış oranı da sözleşme yenileme ayına göre farklılaşır. Aşağıdaki tablo son 12 aya ait resmi TÜİK verilerini göstermektedir.

Oran belirlenirken sık yapılan bir hata, aylık veya yıllık enflasyon rakamıyla TÜFE 12 aylık ortalamasının karıştırılmasıdır. Kira artışında yalnızca 12 aylık ortalama esas alınır; o ayın tek başına enflasyon oranı değil.

Güncel oranı doğrulamak için TÜİK'in resmi açıklamasına bakılmalıdır. Yukarıdaki hesaplama aracında listede olmayan bir ay için "Manuel Oran Girişi" seçeneği kullanılabilir.

Konut ve İşyeri Kiralarında Artış Sınırı Aynı mı?

2026 itibarıyla konut ve işyeri kiraları aynı yasal üst sınıra tabidir: TÜFE 12 aylık ortalaması. Ancak bu her zaman böyle değildi ve kafa karışıklığının kaynağı geçmişteki geçici düzenlemedir.

Konut kiralarında 11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren geçici %25 zam sınırı, yalnızca konutları kapsıyordu. Bu sınırlama 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. İşyeri kiraları ise bu geçici sınırlamaya hiçbir zaman tabi olmadı; işyerlerinde artış her dönem TÜFE oranıyla sınırlıydı.

1 Temmuz 2024 sonrasında iki kira türü arasındaki fark ortadan kalktı. Bugün hem ev sahibi hem işyeri sahibi, TÜFE 12 aylık ortalamasını aşan bir artış talep edemez. Piyasa koşulları ne olursa olsun bu yasal tavan geçerlidir.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmemişse Ne Olur?

Birçok kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin hiçbir hüküm bulunmaz. Bu durumda taraflar, yeni kira döneminde bedeli serbestçe kararlaştırabilir. Anlaşma sağlanırsa yeni bedel bu şekilde uygulanır.

Taraflar anlaşamazsa TBK m.344/2 devreye girer. Kiraya veren, TÜFE oranını esas alan bir kira tespit davası açabilir. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Yazılı bildirim yapılırsa dava açma süresi yeni kira dönemi sonuna kadar uzar. Bildirim veya dava süresi kaçırılırsa, mahkemece belirlenecek yeni bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur; geçmişe dönük fark talep edilemez.

Kiracı Yasal Sınırın Üzerindeki Zammı Kabul Etmek Zorunda mı?

Hayır. Ev sahibinin TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde talep ettiği bir artış hukuken geçersizdir. Kiracı, yasal sınır oranında zam yaparak kira bedelini ödemeye devam edebilir; bu ödeme temerrüt oluşturmaz.

Sorun, kiracının yasal sınırdaki zammı da reddetmesinde başlar. Kiracı hiç zam yapmadan eski bedeli ödemeye devam ederse eksik ödeme nedeniyle temerrüde düşer. Bu durum kiraya verene, kiracıyı tahliye etme ve eksik kalan kısım için icra takibi başlatma hakkı tanır.

Kiraya veren, TÜFE üzerindeki talebinde ısrar ederse ve kiracı bunu ödemezse, uyuşmazlık zorunlu arabuluculuk sürecine, sonuçsuz kalırsa mahkemeye taşınır. Bu süreçte kiracının yasal sınır kadar düzenli ödeme yapmış olması güçlü bir delil oluşturur.

5 Yılını Dolduran Kiracılarda Kira Artışı Nasıl İşler?

TÜFE sınırı, kira ilişkisinin ilk 5 yılı için mutlak bir korumadır. Ancak TBK m.344/3 bu kurala önemli bir istisna getirir. Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun sürmüşse veya 5 yıldan sonra yenilenmişse, her 5 yılın sonunda kiraya veren farklı bir yol izleyebilir.

Bu durumda kiraya veren, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın kira tespit davası açarak kira bedelinin taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri esas alınarak yeniden belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme bu belirlemeyi yaparken hakkaniyet indirimi de uygulayabilir.

5 yıllık sürenin doğru hesaplanması kritik önemdedir; sürenin başlangıcı kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihtir, en son yenileme tarihi değildir. Bu konudaki hesaplama hataları davanın reddiyle sonuçlanabilir. Detaylı bilgi için kira uyarlama davası yazımıza bakabilirsiniz.

Kira Artışına İtiraz ve Ödeme Yapmamanın Sonuçları

Kira bedeli uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun'la 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren bu zorunluluk yürürlüktedir. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılabilir.

Kiracının ödemesi gereken bedeli hiç ödememesi ciddi sonuçlar doğurur. Sözleşmede belirlenen veya yasal sınırdaki artışa rağmen eski bedel ödenmeye devam edilirse, kiraya veren iki hafta içinde ödeme yapılmasını ihtar edip ardından tahliye davası açabilir.

Bu nedenle itiraz sürecinin doğru yönetilmesi belirleyicidir. Kira bedeli konusundaki her yazışma ve ödeme kaydı saklanmalı, banka üzerinden yapılan ödemelerde açıklama kısmına ilgili döneme dair not düşülmelidir.

Bursa'da Kira Artışı Uyuşmazlıkları ve Yerel Süreç

Bursa'da özellikle Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım'daki merkezi mahallelerde konut kira bedelleri son yıllarda hızla arttı. Bu artış, TÜFE sınırının altında kalan uzun süreli kiracılarla ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkları da artırdı.

Bursa'da açılan kira tespit ve kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Dosyalar Bursa Adalet Sarayı'nda görülür; taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri için genellikle bilirkişi incelemesi ve keşif yapılır.

Büromuz, kira artışı itirazından arabuluculuk sürecine, gerektiğinde kira tespit veya tahliye davasına kadar süreci baştan sona yürütüyor. Gülbahçe Mahallesi'ndeki ofisimizden Bursa genelindeki kira uyuşmazlıklarına hukuki destek sağlıyoruz.

Kira Artış Oranı Hesaplama — Sık Sorulan Sorular

İlgili Hizmetler

İlgili Blog Yazıları