Kira Uyarlama Davası: Yüksek Enflasyonda Kira Artışı ve Haklar

Kira Uyarlama Davası Nedir? TBK 138 Aşırı İfa Güçlüğü

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanır. Sözleşme kurulduktan sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve bu durum sözleşmenin ifasını taraflardan biri için dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırırsa, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

Davanın amacı sözleşmeyi sona erdirmek değildir. Kira ilişkisinin, değişen ekonomik koşullara rağmen adil bir denge içinde devam etmesini sağlamaktır. Mahkeme, uyarlama mümkün değilse istisnai olarak sözleşmenin feshine de karar verebilir; ancak bu sonuç kuraldan çok istisnadır.

Talep hakkı yalnızca kiracıya ait değildir. Kira bedeli ekonomik değerini önemli ölçüde yitirmişse kiraya veren de uyarlama talep edebilir. Enflasyonun yükseldiği dönemlerde en sık görülen tablo, uzun süredir aynı bedelle oturan kiracı ile emsalinin çok altında gelir elde eden ev sahibi arasındaki uyuşmazlıktır.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Uygulamada en çok karıştırılan iki dava türü kira tespit davası ve kira uyarlama davasıdır. Kira tespit davası TBK 344. maddeye dayanır ve olağan kira artış mekanizmasının bir parçasıdır. Kira uyarlama davası ise TBK 138. maddeye dayanır ve olağanüstü, öngörülemeyen durumlar için tasarlanmıştır.

Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Kira uyarlama davası ise taşınır ve taşınmaz ayrımı yapmaksızın her türlü kira sözleşmesini kapsar. Bu fark, özellikle araç veya iş makinesi gibi taşınır kiralamalarında uyarlama davasını tek seçenek haline getirir.

Kira Uyarlama Davası Açma Şartları

Kira uyarlama davasının kabul edilmesi için birden fazla şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Şartlardan birinin eksik olması, talebin reddedilmesine yol açar. Yargıtay her somut olayı kendi koşulları içinde değerlendirir.

Yüksek Enflasyon Kira Uyarlama Davası İçin Yeterli Sebep midir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşme dengesini bozan olağanüstü hallere örnek olarak ülkeyi sarsan ekonomik krizleri, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeleri, şok devalüasyonu ve paranın değerindeki önemli düşüşü göstermektedir. Bu içtihat, yüksek enflasyon dönemlerinde uyarlama davasının kapısını aralamaktadır.

Doktrindeki bazı görüşler daha temkinlidir. Kira enflasyonunun genel enflasyonun üzerinde seyretmesi olağan kabul edildiğinden, salt rayiç artışının tek başına sözleşme temelini çökertmeyeceği savunulmaktadır. Bu görüşe göre yalnızca fiyat artışına dayanan talepler TBK 344/3 kapsamında kira tespit davasına konu edilmelidir, uyarlama davasına değil.

Uygulamada mahkemeler, kira tespit davasındaki 5 yıllık kuralın uyarlama davası yoluyla dolanılmasına karşı temkinlidir. Bu nedenle başarılı bir uyarlama talebi için sözleşmenin uzun süreli olması, kira bedelinin emsallerin çok altında kalması ve ekonomik dengenin somut verilerle ispatlanan ciddi biçimde bozulmuş olması birlikte aranır. Tek başına yüksek enflasyon iddiası, güçlü bir bilirkişi raporu ve somut ekonomik veri olmadan yeterli görülmez.

Kira Artış Oranı 2026: %25 Sınırı Kalktı, TÜFE Esas Alınıyor

Konut kiralarında uygulanan %25'lik yasal artış sınırı 11 Haziran 2022'de yürürlüğe girmiş ve 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu sınırlama yalnızca konut kiralarını kapsıyordu; işyeri kiraları hiçbir zaman bu sınırlamaya tabi olmadı.

1 Temmuz 2024'ten sonra hem konut hem işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek sabit bir oran yazılı olsa bile TÜFE oranı üst sınır olarak uygulanır; TÜFE üzerindeki kısım geçersiz sayılır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bu TÜFE sınırı da kalkar. Mahkeme, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Örneğin mevcut kira bedeli 30.000 TL, TÜFE 12 aylık ortalaması %45 ise, yeni kira bedeli 43.500 TL olarak hesaplanır.

Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır? Süreç ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan mahkemeye açılan davalar usulden reddedilir. Bu nedenle sürecin ilk adımı her zaman arabuluculuk başvurusudur.

Kira Uyarlama Davasında Deliller ve Bilirkişi İncelemesi

Uyarlama davasında ispat yükü ağırdır. Mahkeme, sözleşme dengesinin gerçekten çöktüğüne dair somut ve ölçülebilir veriler ister. Bu nedenle dava açılmadan önce delillerin eksiksiz toplanması, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.

En sık kullanılan deliller kira sözleşmesi ve ek protokoller, TÜFE ve ÜFE verileri, döviz kuru dalgalanma tabloları, bölgedeki emsal kira sözleşmeleri ve tarafların mali durumunu gösteren belgelerdir. Bilirkişi heyeti bu verileri birlikte değerlendirerek kiralananın niteliği, konumu ve piyasa rayicini de dikkate alır.

Kiracının uzun süredir aynı taşınmazda oturması, hakkaniyet değerlendirmesinde önemli bir ölçüttür. Mahkeme, taraflardan birinin ölçüsüz zarara uğramaması için uyarlama miktarını kademeli veya sınırlı biçimde belirleyebilir.

Bursa Osmangazi'de Kira Uyarlama Davası Süreci

Bursa'da kira uyarlama davaları Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülür. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk başvurusu Bursa Adliye Arabuluculuk Bürosu üzerinden yapılır. Osmangazi Adalet Sarayı bünyesindeki büro, başvuruları hafta içi mesai saatlerinde kabul etmektedir.

Dava sürecinin her aşaması UYAP Vatandaş Portalı üzerinden e-Devlet şifresiyle takip edilebilir. Bilirkişi raporunun tebliğ tarihi, duruşma günleri ve kararın kesinleşme süreci portal üzerinden görüntülenir.

Osmangazi ve Nilüfer'de kira bedeli uyuşmazlığı yaşayan kiracı ve kiraya verenlere Av. M. Haşim Alan Hukuk Bürosu olarak arabuluculuk başvurusu, dava dilekçesi hazırlama ve bilirkişi sürecinde hukuki destek sağlıyoruz. Gülbahçe Mah. Dr. Sadık Ahmet Cad. No:17-19 D:52, Osmangazi/Bursa adresimizden veya WhatsApp üzerinden ulaşabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

İlgili Hizmetler

İlgili Blog Yazıları