10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Ev Sahibi İçin Sebep Göstermeksizin Fesih Hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiği sürece sözleşme, aynı koşullarla yıldan yıla uzar.

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi bu kurala tek istisnayı getirir: uzama süresi 10 yılı doldurduğunda, kiraya veren herhangi bir ihtiyaç veya haklı sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu, kiraya verene tanınan emredici bir haktır; taraflar sözleşmeyle bu hakkı ortadan kaldıramaz.

Bu hak, ev sahibinin isterse her an kullanabileceği serbest bir yetki değildir. Kanun, kiracıyı korumak amacıyla hem 10 yıllık bekleme süresi hem de 3 aylık bildirim süresi gibi sıkı şartlar öngörmüştür. Şartlardan biri eksikse tahliye hakkı doğmaz.

10 yıllık tahliye hakkı, kira bedelinin düşük kalması, kiracıyla anlaşmazlık yaşanması veya taşınmazın başka amaçla değerlendirilmek istenmesi gibi durumlarda en sık başvurulan yollardan biridir. Ancak süre hesabındaki küçük bir hata, tahliye sürecini bir yıl geciktirebilir.

Bursa'da özellikle Osmangazi ve Nilüfer'deki uzun süreli işyeri kiralarında bu madde sık gündeme gelir; yıllarca aynı kirada kalan işyerleri için kiraya verenler bu hakkı merak eder.

Belirli süreli bir kira sözleşmesinde, sözleşmede kararlaştırılan ilk süre 10 yıllık hesaba dahil edilmez. On yıllık süre, ancak sözleşme süresi bittikten sonra başlayan uzama yıllarının toplamıdır.

Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu uzama, kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiği sürece her yıl tekrarlanır.

Sözleşme 2 yıllık yapılmışsa hesap "2 yıl + 10 yıl = 12 yıl" olur. Sözleşme süresi ne kadar uzunsa, 10 yıllık tahliye hakkının doğacağı tarih de o kadar geriye gider; bu nedenle uzun süreli sözleşmeler kiraya veren açısından dezavantajlıdır.

Süre hesabında en sık yapılan hata, 10 yılın sözleşmenin imzalandığı tarihten sayılmasıdır. Doğrusu, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren 10 yıl daha geçmesini beklemektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde hesap farklı işler. TBK m.347/2'ye göre kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada 10 yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren doğrudan hesaplanır; belirli süreli sözleşmedeki gibi önce bir sözleşme süresi bekleme zorunluluğu yoktur.

"Genel hükümlere göre fesih" ifadesi, TBK m.328 ve m.329'a atıftır. Bu hükümlere göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık dönem bir kira dönemi sayılır ve bu dönemin bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulması gerekir.

Örneğin kira ilişkisi 01.01.2013 tarihinde belirsiz süreli olarak kurulmuşsa, 01.01.2023'ten itibaren bu yol işletilebilir hâle gelir; bundan sonraki her 6 aylık dönemin bitiminden 3 ay önce ihtarname gönderilebilir.

Sözlü olarak kurulan ve hiç yazılı sözleşmesi bulunmayan kira ilişkileri de belirsiz süreli kabul edilir; bu durumda süre hesabı yine kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihten yapılır.

TBK m.347 kapsamındaki sebepsiz fesih hakkının kullanılabilmesi için dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan birinin eksik olması, tahliye hakkını ortadan kaldırır.

• 10 kira uzama yılının dolmuş olması
• Kiracıya süresi içinde yazılı fesih bildirimi (ihtarname) yapılmış olması
• İhtarname sonrası ilgili kira döneminin/yılının sona ermiş olması
• Taraflar arasında yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesi yapılmamış olması

Bu şartlardan yalnızca sürenin dolmuş olması yeterli değildir. İhtarnamenin zamanında ve yazılı yapılmaması ya da sözleşmenin araya girmesiyle yenilenmiş olması, tahliye hakkını o dönem için tamamen ortadan kaldırır.

Şartların tamamı sağlandığında kiraya veren, mahkemeye başvurmadan önce dahi fesih hakkını kullanmış sayılır; kiracı gönüllü tahliye etmezse geriye kalan tek adım tahliye davası açmaktır.

Fesih bildiriminin geçerli olması için hem süresinde hem de yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözlü bildirimler veya yazılı olduğu ispatlanamayan bildirimler hukuki sonuç doğurmaz.

Belirli süreli sözleşmelerde ihtarname, 10 uzama yılını izleyen her kira yılının bitiminden en az 3 ay önce gönderilmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 10 yıl sonrasındaki her 6 aylık dönemin bitiminden en az 3 ay önce gönderilir.

İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi kanunen zorunlu değildir; ancak tebliğ tarihinin kesin olarak ispatlanabilmesi için noter kanalıyla gönderim güçlü bir delil oluşturur.

İhtarnamede sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, 10 yıllık uzama süresinin hangi tarihte dolduğu ve tahliye talebinin TBK m.347'ye dayandığı açıkça belirtilmelidir. Eksik veya belirsiz ifadeler, itiraz hâlinde ihtarnamenin geçersiz sayılmasına yol açabilir.

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri budur. Kiracıyla ara sıra yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, 10 yıllık sürenin hesabını doğrudan etkiler.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, taraflar arasında önceki kira ilişkisini sona erdiren ve yeni bir başlangıç tarihi taşıyan bağımsız bir sözleşme yapılmışsa, 10 yıllık uzama süresi bu yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden işlemeye başlar. Önceki yıllar sayılmaz.

Buna karşılık, yapılan düzenleme mevcut kira ilişkisinin devamı niteliğindeyse (örneğin sadece kira bedelini güncelleyen bir ek protokol), kira ilişkisi kesintisiz kabul edilir ve süre hesabı etkilenmez.

Bu nedenle kiraya verenin TBK m.347 hakkını korumak istiyorsa, kira artışı gibi güncellemeler için tamamen yeni bir sözleşme yerine mevcut sözleşmeye atıf yapan bir ek protokol tercih etmesi önemlidir. Yeni bir başlangıç tarihi içeren, önceki sözleşmenin sona erdiğini ima eden ifadelerden kaçınılmalıdır.

Kiracı açısından ise bu durum tam tersi bir avantaj sunar: yeni bir sözleşme imzalamayı kabul etmek, aslında 10 yıllık tahliye riskini yeniden başa sarabilir. Bu nedenle uzun süredir aynı yerde kiracı olan taraflar, yeni sözleşme imzalarken bu sonucu bilerek hareket etmelidir.

TBK m.328'in son fıkrası, fesih bildirim süresine uyulmamasının sonucunu açıkça düzenler: sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır.

Yani 3 aylık süre kaçırılırsa ihtarname tamamen geçersiz sayılmaz; ancak o yıl için değil, bir sonraki uzama yılı için geçerli hâle gelir. Bu da tahliye sürecinin en az bir yıl gecikmesi anlamına gelir.

Bu kural, kiraya verenler için hem bir güvence hem de bir uyarıdır: ihtarname göndermeyi unutmuş olmak tahliye hakkını tamamen kaybettirmez, ama süreci gereksiz yere uzatır.

Pratikte kiraya verenlerin takvimlerine 10 yıllık sürenin dolacağı tarihi ve buna bağlı 3 aylık bildirim penceresini önceden not etmesi, bu tür gecikmeleri önler.

Bir yıllık gecikme, tek başına telafisi imkânsız bir kayıp değildir; ancak kira bedelinin piyasa değerinin altında kaldığı durumlarda bu gecikme, kiraya veren için önemli bir mali fark yaratabilir. Bu nedenle sürecin en başından itibaren doğru planlanması, hem zaman hem de gelir kaybını önler.

TBK m.347 kapsamındaki sebepsiz fesih hakkı, kira hukukundaki tek tahliye yolu değildir. Farklı tahliye sebeplerinin süreleri ve gerekçe şartları birbirinden tamamen farklıdır.

Bu sebepler birbirinin yerine kullanılamaz. Örneğin 10 yıllık uzama süresi henüz dolmamış bir kiracı için "ihtiyaç" gerçekten varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna gidilebilir; ancak sırf kira bedelini artırmak için 10 yıllık gerekçe henüz oluşmadan dava açılamaz.

Diğer tahliye sebeplerinin tamamına ve hangi durumda hangisinin uygulanacağına dair genel bir karşılaştırmayı Kira Tahliye Davası: Sebepler ve Hak Düşürücü Süreler yazımızda bulabilirsiniz.

Kiracının bu tahliye sebebine karşı doğrudan bir "itiraz" hakkı yoktur; TBK m.347 kapsamında kiraya verenin gerekçe göstermesi aranmadığı için kiracı, sebebin haksızlığını ileri süremez.

Ancak kiracı, davada kiraya verenin şartları eksiksiz yerine getirmediğini savunabilir. En sık ileri sürülen savunmalar; 10 yıllık sürenin henüz dolmadığı, ihtarnamenin süresinde veya yazılı yapılmadığı, ya da taraflar arasında yeni bir sözleşme yapıldığı için sürenin sıfırlandığıdır.

Kiracı ayrıca ihtarnamenin usulsüz tebliğ edildiğini de ileri sürebilir. Adres hatası, tebligatın yanlış kişiye yapılması gibi durumlar, tebliğ tarihinin ve dolayısıyla 3 aylık sürenin tartışmalı hâle gelmesine yol açar.

Bu savunmalardan biri mahkemece haklı bulunursa, dava reddedilir ve kiraya veren tahliye hakkını ancak bir sonraki uzama yılında yeniden kullanabilir. Bu nedenle kiracı tarafında da sözleşme tarihlerinin ve tebligatların dikkatle saklanması, olası bir davada savunma gücünü artırır.

TBK m.347, konut kiraları kadar çatılı işyeri kiralarını da kapsar. Dükkân, ofis veya depo gibi ticari amaçlı kiralanan yerlerde de 10 yıllık uzama süresi aynı kurallara tabidir.

Uygulamada işyeri kiralarında bu madde daha sık gündeme gelir; çünkü ticari kiracılar genellikle aynı adreste uzun yıllar faaliyet sürdürür ve kira bedelleri zamanla piyasa değerinin gerisinde kalır.

İşyeri kiralarında kiracı, ticari itibarını ve müşteri potansiyelini kaybetme endişesiyle tahliyeye karşı daha güçlü direnç gösterebilir. Ancak kanun, konut ve çatılı işyeri kiraları arasında TBK m.347 bakımından bir ayrım yapmamıştır; süre ve bildirim şartları aynıdır.

Şirket veya tüzel kişi kiracılarda da süre hesabı aynı ilkelere göre yapılır. Kiracının unvan değiştirmesi veya devir alması, kira ilişkisinin aynı taraflar arasında kesintisiz sürdüğü kabul edildiği sürece 10 yıllık süreyi etkilemez.

Evet, mümkündür. Taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira ilişkisini ortadan kaldırmaz; yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve önceki malik dönemindeki süre işlemeye devam eder.

Bu nedenle 10 yıllık uzama süresinin hesabında, taşınmazın kaç el değiştirdiği değil, kira ilişkisinin ne zaman başladığı esas alınır. Eski malik döneminden itibaren 10 yıllık süre dolmuşsa, yeni malik de aynı şartlarla (yazılı ihtarname, 3 aylık süre) tahliye talep edebilir.

Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi yalnızca bu yola bağlı değildir; yeni malikin kendisinin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı varsa, bu ihtiyaç ayrı bir tahliye sebebi olarak da kullanılabilir. Ancak bu, TBK m.347'den farklı süre ve ispat kurallarına tabidir.

Taşınmaz satın alınırken mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve varsa yenileme protokollerinin incelenmesi, yeni malikin 10 yıllık tahliye hakkına ne zaman sahip olacağını netleştirir.

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline gelmiştir.

Bu tarihten sonra açılacak 10 yıllık kiracının tahliyesi davalarında, önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan bir tahliye davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu da zaman ve masraf kaybına yol açar; bu nedenle sürecin ilk adımı her zaman arabuluculuk başvurusu olmalıdır.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar; tahliye tarihi, kalan kira bedeli veya depozito iadesi gibi konularda anlaşmaya varabilir. Anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmadan süreç sona erer.

10 yıllık kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu davalar, kira ilişkisinden doğan diğer tahliye davalarıyla aynı görev kuralına tabidir.

Yetkili mahkeme, kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin değildir; dava taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, davalının yerleşim yeri mahkemesinde de dava açılabilir. Uygulamada bu iki yer genellikle çakışır.

Bursa'da bulunan taşınmazlara ilişkin 10 yıllık kiracı tahliye davaları, Bursa Adalet Sarayı bünyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım'daki taşınmazlar için de yetkili mahkeme genellikle Bursa sulh hukuk mahkemeleridir.

Süreç, arabuluculuk aşamasıyla başlar ve genellikle 3-6 hafta içinde sonuçlanır. Anlaşma sağlanamazsa dava süreci başlar.

Sulh hukuk mahkemelerindeki tahliye davaları, dosyanın yoğunluğuna, tarafların delil sunma sürecine ve duruşma aralıklarına göre değişmekle birlikte, ilk derecede ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır.

Karara itiraz edilip istinafa (Bölge Adliye Mahkemesi) taşınması hâlinde toplam süreç daha uzayabilir. Mahkeme tahliye kararı verirse, kiracıya kararın kesinleşmesinin ardından belirli bir süre tanınır; bu sürede taşınmaz boşaltılmazsa icra yoluyla zorla tahliye gerçekleştirilir.

Sürecin uzamasının en sık nedeni, süre hesaplama hatası veya eksik ihtarname gibi usul sorunlarıdır. Bu hatalar giderilmeden açılan davalar reddedilir ve süreç bir yıl daha gecikir.

Tahliye davasında kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ve fesih bildiriminin süresinde yapıldığını ispatla yükümlüdür.

• Kira sözleşmesi (varsa ek protokoller dahil)
• Fesih bildirimi (ihtarname) ve tebligat/tebliğ şerhi
• Tapu kaydı (mülkiyeti ve varsa malik değişikliğini gösterir)
• Önceki yazışmalar ve varsa kira ödeme dekontları

Bu belgelerden herhangi birinin eksik veya hatalı olması, davanın reddine yol açabilecek önemli bir risktir. Özellikle ihtarnamenin tebliğ tarihini gösteren belge, süre hesabının doğruluğunu kanıtlamak için kritik önemdedir.

Sözleşmenin sözlü yapıldığı veya yazılı nüshasının kaybolduğu durumlarda, kira ilişkisinin varlığı ve süresi banka dekontları, tanık beyanı veya önceki yazışmalarla da ispatlanabilir. Ancak yazılı sözleşme her zaman en güçlü delildir; bu nedenle sözleşmenin ve tüm eklerinin özenle saklanması önerilir.

Kiraya veren olarak 10 yıllık tahliye hakkınızı kullanmak istiyorsanız, aşağıdaki adımları sırasıyla izlemeniz süreci sağlıklı yönetmenizi sağlar.

10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde tekrar eden hatalar, kiraya verenin tahliye hakkını en az bir yıl geciktirir veya tamamen kaybettirir.

• 10 yıllık sürenin sözleşme başlangıcından itibaren hesaplanması
• İhtarnamenin 3 aylık süre dolmadan veya çok geç gönderilmesi
• Fesih bildiriminin sözlü yapılması veya yazılı olduğunun ispatlanamaması
• Kira artışı için yeni sözleşme imzalayıp 10 yıllık süreyi bilmeden sıfırlamak
• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak
• Uzama yılı bitmeden, süre dolmadan tahliye talep etmek

Bu hataların büyük kısmı, sürelerin ve sözleşme türlerinin doğru ayırt edilmemesinden kaynaklanır. Süreç öncesinde bir hukuki değerlendirme almak, bu hataların çoğunu baştan önler.

Dava, süre hesabının yanlış yapıldığı veya ihtarnamenin usule aykırı olduğu gerekçesiyle reddedilirse, kiraya veren tahliye hakkını o dönem için kaybetmiş olur; ancak hak tamamen ortadan kalkmaz.

Bu durumda kiraya veren, bir sonraki uzama yılının bitiminden 3 ay önce usulüne uygun yeni bir ihtarname göndererek süreci yeniden başlatabilir.

Davanın kaybedilmesi hâlinde yargılama gideri ve karşı taraf vekalet ücreti kiraya verene yükletilir. Bu risk, davanın süre ve usul şartları eksiksiz sağlanmadan açılmamasının önemini gösterir.

Bursa'da uzun süreli kira ilişkileri özellikle Osmangazi'deki merkezi işyerlerinde ve Nilüfer'deki konut bölgelerinde yaygındır. Bu tür ilişkilerde 10 yıllık uzama süresi sıkça gündeme gelir.

Arabuluculuk başvurusu Bursa Adliyesi bünyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu ilçeye göre yetkili Bursa sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Bursa'daki sulh hukuk mahkemelerinin dosya yoğunluğu, davanın sonuçlanma süresini doğrudan etkiler. Bu nedenle ihtarname ve dava sürecinin usulüne uygun ve zamanında yürütülmesi, Bursa'da gecikmesiz bir sonuç almak için özellikle önemlidir.

10 yıllık kiracının tahliyesi, doğru süre hesabına ve usule uygun ihtarnameye dayanan teknik bir süreçtir. Küçük bir tarih hatası, tahliye sürecini bir yıl geciktirebilir.

Av. M. Haşim Alan Hukuk Bürosu, Osmangazi/Bursa merkezli olarak kiraya verenlere 10 yıllık uzama süresinin hesaplanması, fesih ihtarnamesinin hazırlanması ve tahliye davası sürecinde hukuki destek sağlamaktadır.

• Sözleşme türüne göre 10 yıllık sürenin doğru hesaplanması
• Fesih ihtarnamesinin usulüne uygun hazırlanması ve tebliği
• Sözleşme yenilemenin süreye etkisinin değerlendirilmesi
• Arabuluculuk sürecinin takibi
• Tahliye davasının açılması ve delillerin sunulması
• Diğer tahliye sebepleriyle karıştırılmadan doğru stratejinin belirlenmesi

Bursa sulh hukuk mahkemelerinin işleyişine hâkim olmak, dosyanızın doğru sürede ve doğru gerekçeyle hazırlanmasını sağlar.

İlk görüşme ücretsizdir. 10 yıllık kiracınızın tahliyesini değerlendirmek için WhatsApp üzerinden bugün bize ulaşabilirsiniz.