Kira Tespit Davası: Rayiç Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? (2026)

Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Kira Sözleşmelerinde Açılır?

Kira tespit davası, taraflar arasında devam eden bir kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlayan bir tespit davasıdır. Uygulamada "kira artış davası" veya "rayiç bedel davası" olarak da anılır. Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.

Yargıtay yerleşik içtihadına göre kira tespit davası, bir hukuki ilişkinin varlığını değil, mevcut kira sözleşmesinin belirsiz kalan bir unsurunu, yani yeni dönem kira bedelini belirli hale getiren inşai nitelikte bir tespit davasıdır. Kararın hukuki sonucu ancak hakimin hükmüyle doğar; dava geçmişe dönük kira farkı talebi için değil, ileriye dönük kira bedelinin belirlenmesi için açılır.

Bu dava türü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Tarla, arsa, taşıt veya diğer taşınır mallara ilişkin kira sözleşmelerinde TBK m.344-345 hükümleri uygulanmaz; bu tür kira ilişkilerinde bedel belirleme tamamen sözleşme serbestisine bırakılmıştır. Kira tespit davası, kira uyarlama davasıyla (TBK m.138) da karıştırılmamalıdır: uyarlama davası öngörülemeyen olağanüstü ekonomik gelişmelerin sözleşme dengesini bozması halinde açılırken, kira tespit davası olağan bir yeniden değerleme mekanizmasıdır.

Kira Tespit Davası Açma Şartları: 5 Yıl Kuralı

Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı ve davayı açan tarafın bu davayı açmakta hukuki yararı olmalıdır. Sözleşme yazılı veya sözlü kurulmuş olabilir; sözlü sözleşmelerde ispat güçlüğü davacının aleyhine işleyebileceğinden, kira ilişkisini gösteren banka dekontu, tahsilat makbuzu gibi belgelerin saklanması büyük önem taşır.

Davanın sonucunu belirleyen asıl kural, kira ilişkisinin süresidir. TBK m.344/2 uyarınca, kira sözleşmesi henüz 5 yılını doldurmamışsa hakim, kira bedelini yalnızca bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde belirleyebilir. Bu durumda taraflar sözleşmede TÜFE'nin altında bir artış oranı kararlaştırmış olsa bile, hakim TÜFE oranına kadar artışa hükmedebilir; ancak TÜFE üzerine çıkamaz.

Kira ilişkisi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya 5. yılını doldurduktan sonra yenilenmişse, TBK m.344/3 devreye girer: bu durumda hakim artık TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Kira bedeli; TÜFE'deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Uygulamada bu ayrım kritik önem taşır: 5 yıl dolmadan açılan bir dava sadece TÜFE tavanına kadar artış sağlarken, 5 yılını dolduran bir kira ilişkisinde talep edilen bedel doğrudan piyasa rayicine yaklaşabilir.

5 yıllık süre, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihten itibaren hesaplanır; sözleşme başlangıçta 1 yıllık yapılıp kendiliğinden uzamış olsa dahi toplam kira ilişkisi süresi esas alınır. İlk kira tespit davasında hakim tarafından yeni bir bedel belirlenmişse, ikinci bir kira tespit davası açılabilmesi için bu karardan itibaren yeniden 5 yıl geçmesi gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk: Dava Açmadan Önceki Adım

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir ve bu tarihten sonra açılacak kira tespit davaları için arabulucuya başvuru dava şartı haline gelmiştir.

İstisna yalnızca kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işlemler için tanınmıştır; kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibine itiraz ve tahliye talebi arabuluculuğa tabi değildir. Ancak kira tespit davası bu istisna kapsamında değildir ve arabuluculuğa tabidir.

Arabuluculuk süreci, kira tespit davasında yalnızca bir usul formalitesi değildir; taraflara mahkemeye gitmeden yeni kira bedeli üzerinde uzlaşma imkanı sunar. Arabulucu huzurunda varılan anlaşma icra edilebilir belge niteliği taşıdığından, uzun ve masraflı bir yargılama sürecinden kaçınmak isteyen taraflar için gerçek bir fırsat sunar.

30 Günlük Kural: Kararın Hangi Kira Dönemine Etkili Olacağı

TBK m.345/1 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir; kanunda bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak davanın açıldığı an, tespit edilecek kira bedelinin hangi kira dönemi için geçerli olacağını doğrudan belirler. Bu ayrım, uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktalardan biridir.

TBK m.345/2'ye göre, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde (ihtarname) bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. İhtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi zorunlu değildir; yazılı ve tebliği ispatlanabilir olması yeterlidir.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, TBK m.345/3 uyarınca ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek kalmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel yine o dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu şartlardan hiçbiri sağlanmadan, yani hem 30 günlük süre kaçırılmış hem de ihtarname gönderilmemişse, mahkemece belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu durumda kiraya veren, dava süresi boyunca bir kira yılı kadar gelir kaybına uğrar. Bu nedenle kira tespit davasında zamanlama, davanın esası kadar belirleyicidir.

Rayiç Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Araştırması

Kira tespit davasının belirleyici delili bilirkişi incelemesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı kararı, kira bedelinin tespitinde uygulanacak yöntemi net biçimde ortaya koymuştur: hak ve nesafet ilkesi doğrultusunda, öncelikle tarafların sunduğu emsal kira sözleşmelerinin asıl veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, taşınmazın niteliğine göre genellikle inşaat mühendisi/mimar ve mülk bilirkişisinden oluşan bir bilirkişi kurulu marifetiyle hem dava konusu taşınmaz hem de emsaller tek tek yerinde incelenmelidir.

Bilirkişi kurulu, dava konusu taşınmaz ile emsalleri; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi kira bedelini etkileyen tüm unsurlar bakımından ayrı ayrı karşılaştırmalı ve her bir emsalin niçin uygun kabul edildiğini somut gerekçelerle açıklamalıdır. Taraflarca emsal sunulmamışsa ya da sunulan emsaller yetersiz kalıyorsa, bilirkişiler resen emsal araştırması yapmakla yükümlüdür; yalnızca taraf emsalleriyle yetinilmesi kabul edilmez.

Bilirkişi raporunun nihai amacı, dava konusu taşınmazın yeniden ve boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin somut biçimde ortaya konmasıdır. Hakim, bu rapor ile tarafların sunduğu diğer delilleri birlikte değerlendirerek, kiralananın konumu, kullanım şekli, m² büyüklüğü, bina yaşı ve kat durumu gibi fiziksel özellikleri de göz önünde bulundurup hak ve nesafete uygun bir kira bedeline hükmeder.

Emsal olarak sunulan veya resen araştırılan kira sözleşmelerinin sadece varlığı yeterli değildir; bilirkişi raporunda bu emsallerin dava konusu taşınmazla hangi kriterler üzerinden karşılaştırıldığı ve belirlenen bedele nasıl ulaşıldığı açıkça gösterilmelidir. Bu şeffaflık eksikliği, aşağıda ele alınan güncel bir Bursa kararında olduğu gibi, raporun denetime elverişsiz sayılarak bozulmasına yol açabilir.

Hakkaniyet (Eski Kiracı) İndirimi: %10-20 Kuralı ve Mükerrer İndirim Yasağı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre, kiracının aynı taşınmazda uzun süredir kiracı sıfatıyla oturuyor olması, kira bedelinin belirlenmesinde ayrıca dikkate alınması gereken bir hakkaniyet unsurudur. Daire, bilirkişilerce tespit edilen emsal kira bedelinden, eski kiracı olması gözetilerek %10 ila %20 arasında bir indirim yapılması gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır (Yargıtay 3. HD, 2017/7927 E., 2018/4805 K.).

Bu indirimin uygulanma biçimi kadar, kim tarafından uygulandığı da önemlidir. Yargıtay'a göre hakkaniyet indirimi, bilirkişi tarafından değil doğrudan hakim tarafından uygulanmalıdır; bilirkişi yalnızca emsallere göre objektif kira bedelini tespit etmekle görevlidir. Bilirkişi raporunda bu indirim zaten yapılmışsa, hakimin kararında ayrıca bir indirime gitmesi mükerrer indirim oluşturur ve bu durum bozma nedenidir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer hata, hükümde hakkaniyet indirimi yapıldığının belirtilmesine rağmen bu indirimin hangi oranda uygulandığının açıkça gösterilmemesidir. Bu durum, kararın denetime elverişli olmasını gerektiren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 297. maddesine açıkça aykırılık teşkil eder ve tek başına istinaf incelemesinde bozma sebebi oluşturabilir.

Kira tespit davasında bir diğer önemli usul kuralı, ıslah yasağıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre kira tespit davası, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz (HGK, 2017/2792 E., 2021/267 K.). Davacı, dava açarken talep ettiği kira bedelini açık, kesin ve tam olarak belirtmek zorundadır; yargılama sürecinde ıslah yoluyla bu talebi artırma imkanı bulunmamaktadır.

Harç, Masraf ve Vekalet Ücreti Hesaplaması

Kira tespit davasında harç, dava değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır. Yargıtay'ın 07.07.1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, harca esas değer davacının talep ettiği kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki yalnızca aylık farktır; yıllık fark üzerinden harç alınması hukuka aykırıdır. Nitekim yukarıda ele alınan Bursa kararında da yerel mahkemenin harcı yıllık kira farkı üzerinden hesaplaması, kararın bozulma gerekçelerinden biri olmuştur.

Buna karşılık, davayı kaybeden taraf aleyhine hükmedilecek vekalet ücreti farklı bir tabana dayanır. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9. maddesi uyarınca vekalet ücreti, hükmedilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı esas alınarak belirlenir. Bu ayrım — harçta aylık fark, vekalet ücretinde yıllık fark — uygulamada sıkça karıştırılan ve dava dilekçesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bir noktadır.

Kira tespit davası sürecinde ayrıca başvuru harcı, gider avansı, bilirkişi ücretleri, keşif gideri ve tebligat masrafları doğar. Bu masrafların toplamı, dosyanın kapsamına, bilirkişi sayısına ve keşif gerekip gerekmediğine göre değişmekle birlikte, ortalama bir dosyada birkaç bin TL ile yirmi bin TL aralığında seyretmektedir. Davanın istinaf veya temyiz aşamasına taşınması bu tutarı artırır.

Dava süresi bakımından, kira tespit davaları ilk derece mahkemesinde ortalama 6 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Tarafların istinaf ve ardından temyiz yoluna başvurması halinde bu süre 2 ila 3 yıla kadar uzayabilir. Bu nedenle, özellikle yeni kira döneminden önce açılacak davalarda hem hak kaybı yaşanmaması hem de belirlenecek bedelin doğru dönemden itibaren uygulanabilmesi açısından zamanlama büyük önem taşır.

Bursa'da Kira Tespit Davası: Görevli Mahkeme ve Güncel Bilirkişi Emsali

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu görev kuralı, kira ilişkisinin ticari nitelikte olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır; taraflardan biri tacir olsa dahi dava, Asliye Ticaret Mahkemesi'nde değil Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım başta olmak üzere Bursa'nın her ilçesindeki sulh hukuk mahkemeleri bu davalara bakmakla görevlidir.

Bilirkişi raporunun niteliği konusunda Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin 11.05.2026 tarihli, 2024/4143 Esas ve 2026/847 Karar sayılı kararı, uygulamacılar için önemli ve güncel bir yol gösterici niteliğindedir. Kararda, yerel mahkemenin hükme esas aldığı bilirkişi raporunun kira bedelini resen belirlediği, ancak emsal inceleme yapılmadığı ve YİBK 1964/2-4 sayılı karardaki ilkeler çerçevesinde hazırlanmadığı tespit edilmiştir.

Daire, raporda belirlenen kira bedeline hangi somut verilerle ulaşıldığının gösterilmediğini, dava konusu taşınmazın emsallerle ayrı ayrı karşılaştırılmadığını ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedelin tespit edilmediğini vurgulayarak raporu denetime ve hüküm kurmaya elverişsiz bulmuştur. Yerel mahkeme kararında hakkaniyet indirimi uygulandığı belirtilmesine rağmen indirim oranının gösterilmemiş olması da HMK m.297'ye aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle eleştirilmiştir.

Kararın bir diğer önemli tespiti, harç hesaplamasına ilişkindir: yerel mahkemenin karar ve ilam harcını yıllık kira farkı yerine hatalı biçimde aylık kira farkının dışında bir tabanla hesaplaması, istinaf incelemesinde ayrı bir bozma gerekçesi olarak değerlendirilmiştir. Daire tüm bu gerekçelerle yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermiştir.

Bu güncel karar, Bursa'da açılacak kira tespit davalarında bilirkişi raporunun hangi standartlara uyması gerektiğini somut biçimde ortaya koymaktadır: resen kira belirlemek yerine mutlaka emsal inceleme yapılmalı, karşılaştırma kriterleri açık gerekçelerle gösterilmeli ve hakkaniyet indirimi uygulanıyorsa oranı kararda mutlaka belirtilmelidir. Osmangazi merkezli büromuz, kira tespit davalarının her aşamasında -arabuluculuk başvurusundan bilirkişi raporuna itiraza kadar- güncel Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi içtihatlarını takip ederek hukuki destek sunmaktadır.

Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

İlgili Hizmetler

İlgili Blog Yazıları