Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Site Yönetimiyle Anlaşmazlıkta Haklarınız (2026)

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Nedir? Site Yönetimiyle Anlaşmazlığın Temel Nedenleri

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun düzenlediği geniş bir hukuki alandır. Apartman veya sitede yaşayan her kat maliki, bağımsız bölümünün yanı sıra ortak yerlerin giderlerine ve yönetimine de katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin çatışması, site yönetimiyle anlaşmazlığın en yaygın kaynağıdır.

Uygulamada en sık görülen anlaşmazlık türleri şunlardır: aidat ve ortak gider borcunun ödenmemesi, kat malikleri kurulu kararlarına itiraz, yöneticinin görevini kötüye kullanması, ortak alanların (bahçe, çatı, otopark) usulsüz kullanımı ve yönetim planı hükümlerinin ihlali. Her biri farklı bir hukuki yol ve farklı bir süreye tabidir.

Bu uyuşmazlıkların büyük kısmı taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde çözülür. Aidat alacakları için doğrudan icra takibi de mümkündür. 7445 sayılı Kanun'la kat mülkiyetinden doğan davalarda dava açmadan önce arabuluculuk şartı getirilmiştir; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.

2026'da Aidat Artışına Sınırlama Geldi: 7579 Sayılı Kanun Ne Değiştirdi?

Eski uygulamada yöneticiler, üst sınır olmaksızın yıllık işletme projesi hazırlayabiliyordu. Kat malikleri 7 gün içinde itiraz etmezse aidat tutarı kesinleşiyordu. Bu durum, birçok sitede fahiş artışlara ve karşı konulamayan icra takiplerine yol açmıştır.

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, bu tabloyu değiştirmiştir. KMK m.35 ve m.37'de yapılan değişiklikle yöneticinin aidat belirleme yetkisi sınırlandırılmıştır. Yönetici artık yeniden değerleme oranının üzerinde bir artışı tek başına uygulayamaz.

Yeniden değerleme oranını aşan bir artış gerekiyorsa yönetici en geç 3 ay içinde Kat Malikleri Kurulu'nu toplantıya çağırmak zorundadır. Artış kararı yalnızca kat maliklerinin onayıyla alınabilir. Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk da 4/5'ten 3'te 2'ye indirilmiştir.

Bu değişiklik kat mülkiyetine tabi tüm apartman ve siteleri kapsar; küçük veya büyük ölçekli yapı ayrımı yapılmaz. Aidat artırma yetkisinin son sözü artık yöneticide değil, Kat Malikleri Kurulu'ndadır.

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz: İptal Davası Şartları ve Süreleri

Kat malikleri kurulunun aldığı bir karara katılmayan malik, KMK m.33 uyarınca iptal davası açabilir. Bu dava için öngörülen süreler, malikin toplantıdaki durumuna göre değişir ve hak düşürücü niteliktedir.

Süre koşulu aranmayan haller sınırlıdır: toplantı çağrısının hiç yapılmaması, karar için gereken toplantı ve karar yeter sayısına uyulmaması veya mülkiyet hakkını kökten ortadan kaldıran kararlar. Bu durumlarda karar baştan itibaren geçersiz sayılır.

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır ve davalı taraf kural olarak kat malikleri kurulunu temsilen yöneticidir. Dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur; anlaşma sağlanamazsa alınan son tutanakla dava süreci başlatılır.

Kurul kararının uygulanması telafisi güç bir zarar doğuracaksa (örneğin yüksek maliyetli bir tadilat), dava içinde tedbiren yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Genel idari süreçlerdeki 60 günlük dava açma süresiyle karıştırılmamalıdır; KMK'daki süreler tamamen ayrı bir rejime tabidir. Genel idari dava süreleri için idari dava açma süresi yazımıza bakabilirsiniz.

Site Yönetimini Nereye Şikayet Edebilirim? Gerçek ve Sahte Mercilerin Farkı

"Site yönetimini nereye şikayet ederim" sorusu en çok yanıltıcı cevap alan sorulardan biridir. KMK, yöneticiyi doğrudan denetleyecek bağımsız bir devlet kurumu öngörmez. Bu boşluk, birçok malikin sorununu çözecek doğru mercii bulamamasına neden olur.

Gerçek başvuru yolları sınırlıdır. Yönetimle ilgili şikayet önce Kat Malikleri Kurulu'na taşınır; kurul, haklı sebeple yöneticiyi görevden alabilir. Sonuç alınamazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi devreye girer ve kurul kararlarını, yönetim planını denetler.

Belediye zabıtası yalnızca çevre düzeni, temizlik ve yapı denetimiyle ilgili sorunlarda yetkilidir. Tüketici Hakem Heyeti, malikler ile üçüncü kişiler arasındaki güvenlik veya bahçe bakımı gibi hizmet sözleşmeleri tüketici işlemi sayıldığında sınırlı biçimde devreye girebilir.

Ortak alana yapılan somut bir müdahalede önce yazılı ihtar gönderilmesi önerilir. Sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nden müdahalenin önlenmesi talep edilebilir. Bu yol, yalnızca "şikayet" değil doğrudan icra edilebilir bir mahkeme kararı sağlar.

Yöneticinin Azli ve Kayyum Yönetici Atanması

Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep bulunması halinde yöneticiyi her zaman görevden alabilir. Hesaplarda usulsüzlük, görev ihmali veya karar defterini teslim etmeme gibi durumlar haklı sebep sayılır. Azil için olağan genel kurul toplantısının beklenmesi şart değildir.

Yıl ortasında değişiklik isteniyorsa olağanüstü genel kurul çağrısı yapılır. Kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı talebiyle veya denetçinin çağrısıyla toplantı düzenlenebilir. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tüm maliklere tebliğ edilmelidir. Gündemde "yöneticinin azli ve yeni yönetici seçimi" maddesi açıkça yer almalıdır.

Kimi zaman hiçbir kat maliki yöneticilik görevini üstlenmek istemez. Bu durumda herhangi bir kat maliki, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden dışarıdan bir kayyum yönetici atanmasını isteyebilir. Kayyum yönetici, mahkemenin belirlediği süre boyunca site veya apartmanı yönetir.

Aidat Ödemeyen Komşuya İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

KMK m.20 gereğince gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer malikler veya yönetici doğrudan icra takibi başlatabilir. Önceden mahkeme kararı alınması şart değildir; aidat borcu bir para borcu olduğundan ilamsız icra takibi yeterlidir.

Ödemede geciken malik, borcun ödenmediği her ay için yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder. Kiracı ve malik bu borçtan müteselsilen sorumludur; icra takibi aynı anda ikisine de yöneltilebilir. Borca itiraz edilirse itirazın iptali davası açılarak takibe devam edilir.

Aidat borcunu düzenli ödemeyen malikin bağımsız bölümüne ipotek tesisi de talep edilebilir. Yönetim planında belirtilmişse, borcunu ödemeyen malik genel kurula katılamama veya ortak sosyal tesislerden yararlanamama gibi kısıtlamalarla da karşılaşabilir.

Ortak Alan İşgali ve Yönetim Planı İhlallerinde Hukuki Yollar

Yönetim planı, ana taşınmazın "anayasası" sayılan ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Değiştirilmesi için normal yapılarda kat maliklerinin 4/5'inin, toplu yapılarda 2026 değişikliği sonrası 3'te 2'sinin onayı gerekir.

Ortak alanların (bahçe, çatı, otopark) bir malike özel kullanım için tahsis edilmesi ise oybirliği gerektiren istisnai bir işlemdir. Oybirliği olmadan yapılan böyle bir tahsis, yönetim planı ihlali sayılır ve kurul kararının iptaline konu olur.

Yönetim planı bizzat kanuna aykırı hükümler içeriyorsa, kat maliklerinin mülkiyet hakkını aşırı sınırlıyorsa veya eşitlik ilkesini ihlal ediyorsa doğrudan iptal davasına konu edilebilir. Bu tür bir dava, yönetim planı sözleşmesinin tamamı için değil yalnızca ilgili hükmü için de açılabilir; süre koşulu, ihlalin niteliğine göre değerlendirilir.

Bursa'da Kat Mülkiyeti Davası: Yetkili Mahkeme ve Yerel Emsal

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bursa'daki Sulh Hukuk Mahkemeleri, Osmangazi'de Altınova Mahallesi 11 Eylül Bulvarı No:9 adresindeki Bölge Adliye Ek Hizmet Binası'nda görev yapar. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'nin iş bölümü kararına göre kat mülkiyetinden doğan istinaf başvuruları 4. Hukuk Dairesi'nin görev alanındadır.

Somut bir Bursa emsali, kayyum yönetici atanmasının nasıl işlediğini net biçimde gösterir. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen bir davada, apartmanın ortak giderlerinin karşılanamaması ve bakım işlerinin aksaması üzerine bir kat maliki mahkemeye başvurmuştur. Kimse yöneticilik görevini üstlenmek istemediğinde bu yolun somut biçimde işlediğini gösteren bir örnektir.

Osmangazi merkezli büromuz, kurul kararının iptalinden aidat icra takibine, kayyum yönetici başvurusundan yönetim planı ihlallerine kadar kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının tamamında hukuki destek sunmaktadır. Zorunlu arabuluculuk aşaması dahil sürecin baştan doğru yönetilmesi, sonradan telafisi güç hak kayıplarını önler.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları Hakkında Sık Sorulan Sorular

İlgili Hizmetler

İlgili Blog Yazıları