Kamulaştırma Bedelinin Artırımı Davası

Kamulaştırma Bedeli Nedir? Süreç Nasıl İşler?

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmaza el koymasıdır. Anayasa m.46 uyarınca bu işlem, taşınmazın gerçek karşılığı peşin ödenmek şartıyla yapılabilir. Bu gerçek karşılık, kamulaştırma bedeli olarak adlandırılır. Yol, okul, hastane ve enerji projeleri gibi pek çok kamu yatırımı bu yolla hayata geçirilir.

Süreç önce idari aşamada ilerler. İdare, kıymet takdir komisyonu aracılığıyla bir bedel belirler ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca malikle satın alma görüşmesi yapar. Anlaşma sağlanırsa süreç uzlaşmayla sona erer.

Uzlaşma sağlanamazsa süreç adli aşamaya geçer. İdare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açar. Bu davada mahkeme, bilirkişi yardımıyla taşınmazın gerçek değerini belirler.

Mahkeme, belirlediği bedelin idare tarafından bankaya depo edilmesi için genellikle 15 günlük bir süre tanır. Bedel depo edilmezse dava reddedilir ve kamulaştırma süreci sona erer. Bedel depo edildikten sonra taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.

Kamulaştırma Bedeli Düşükse Ne Yapılabilir?

Malik, idarenin teklif ettiği veya mahkemenin ilk aşamada belirlediği bedeli düşük buluyorsa iki farklı yol izleyebilir. Bu iki yol, kamulaştırma sürecinin hangi aşamasında olunduğuna göre değişir.

Süreç henüz mahkemede ise, malik idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında taraf olarak yer alır. Bu davada bilirkişi raporuna itiraz ederek taşınmazın gerçek değerinin daha yüksek olduğunu ispatlamaya çalışır.

Kamulaştırma satın alma usulüyle zaten tamamlanmışsa ve malik sonradan bedelin maddi hata içerdiğini düşünüyorsa, 2942 sayılı Kanun m.14 uyarınca ayrı bir düzeltim davası açabilir. Bu iki yolun karıştırılması, uygulamada sık görülen bir hatadır.

Malik Ayrı Dava mı Açar, İdarenin Davasında mı İtiraz Eder?

Bu konu, kamulaştırma bedeli davalarında en çok yanlış anlaşılan noktadır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını açma yetkisi ve görevi, kanun gereği yalnızca idareye aittir. Malik bu davayı kendisi başlatamaz.

İdare, satın alma usulünden sonuç alamazsa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bu davayı açmak zorundadır. Malik bu davada davalı sıfatıyla yer alır. Mahkemeden gelen davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde delillerini ve itirazlarını sunar.

Malikin ayrı bir "bedel artırım davası" açması gereken durum ise farklıdır. Kamulaştırma, satın alma usulüyle veya eski bir işlemle zaten tamamlanmışsa ve malik bedeli maddi hatalı buluyorsa, m.14 uyarınca tebliğden itibaren 30 gün içinde ayrı bir düzeltim davası açması gerekir.

Bu ayrımı netleştirmemenin bedeli ağırdır. İdarenin davasında itiraz etmesi gereken bir malik, yanlışlıkla ayrı bir dava açmaya çalışırsa süre ve usul kaybı yaşayabilir. Hangi yolun izleneceği, sürecin hangi aşamada olduğuna bakılarak belirlenmelidir.

Bedel Artırımı Davasında Hak Düşürücü Süreler

İdarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında malik için ayrı bir 30 günlük dava açma süresi bulunmaz. Malik, davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde delillerini ve savunmasını mahkemeye sunar.

30 günlük hak düşürücü süre, m.14 uyarınca açılacak maddi hatalara karşı düzeltim davası ile kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda açılacak davalar için geçerlidir. Bu süre kesindir ve mazeret kabul edilmez.

Kısmen kamulaştırılan taşınmazda arta kalan kısmın da kamulaştırılması istenecekse, malik idarenin dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvuru yapmalıdır. Bu başvuru reddedilirse, malik taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır? Bilirkişi Kriterleri

Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun m.11'de sayılan kriterlere göre hesaplanır. Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu ve konumu bu hesaplamada dikkate alınan temel unsurlardır.

Arsalarda kamulaştırma tarihinden önceki emsal satışlar esas alınır. Arazilerde ise taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden hesaplama yapılır. Yapılarda resmi birim fiyatları ve yıpranma payı dikkate alınır.

Bedel, idare tarafından belgelerin mahkemeye sunulduğu tarih esas alınarak belirlenir. Bu tarih, uygulamada dava tarihi olarak kabul edilir ve bilirkişi raporu bu tarihteki değeri esas alarak düzenlenir.

Kısmen kamulaştırılan bir taşınmazda arta kalan kısmın değeri de hesaba katılır. Kamulaştırma sonrası yapılacak kamu yatırımı, arta kalan kısmın değerini artırıyorsa, bu değer artışı bedelden düşülür; ancak bu düşüm taşınmazın değerinin yarısını aşamaz.

Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?

Mahkeme, taşınmazın değerini belirlemek için üç kişilik bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Heyet, taşınmazda keşif yaparak konum, imar durumu ve emsal satışları inceler.

Malik, bilirkişi raporunu yetersiz veya hatalı buluyorsa süresi içinde itiraz dilekçesi verebilir. İtirazda emsal satış örnekleri, imar durumu belgeleri ve varsa kendi değerleme raporu delil olarak sunulmalıdır.

Bilirkişi raporu ile idarenin kıymet takdiri arasında açık bir orantısızlık varsa, mahkeme ikinci bir bilirkişi heyeti görevlendirerek yeniden keşif yapılmasına karar verebilir. Bu ikinci rapor, nihai bedelin belirlenmesinde belirleyici olur.

Kamulaştırma Bedeline Faiz İşler mi? 2023 Anayasa Mahkemesi Kararları

2013 yılında 2942 sayılı Kanun m.10'a eklenen bir hükme göre, bedel tespiti davası 4 ay içinde sonuçlanmazsa, bu sürenin bitiminden itibaren yasal faiz işletiliyordu. Bu düzenleme, malikin ilk 4 ay boyunca faizsiz kalmasına neden oluyordu.

Anayasa Mahkemesi, 05.04.2023 tarihli E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla bu hükmü iptal etti. Gerekçe, dört aylık faizsiz dönemin malik açısından enflasyon karşısında ciddi bir ekonomik kayba yol açması ve Anayasa m.46'daki "gerçek karşılık" ilkesini zedelemesiydi.

Anayasa Mahkemesi ayrı bir kararla, 04.05.2023 tarihli E.2019/93, K.2023/87 sayılı kararıyla eski kamulaştırma alacaklarındaki ÜFE güncellemesinin yalnızca dava tarihine kadar sınırlı tutulmasını da iptal etti. Bu iki karar birlikte, malik lehine daha erken ve daha kapsamlı bir faiz koruması sağlıyor.

Bu değişikliklerin pratik sonucu şudur: uzun süren kamulaştırma davalarında malik artık dört aylık bekleme dönemi olmaksızın enflasyon kaybını faizle telafi edebiliyor. Dava süresi uzadıkça bu faiz farkı önemli bir tutara ulaşabilir.

Acele Kamulaştırmada Bedel Artırımı Mümkün mü?

Acele kamulaştırma, idarenin acil kamu ihtiyacı hâlinde mahkeme kararıyla taşınmaza erken el koymasıdır. Bu usul, 2942 sayılı Kanun m.27'de düzenlenmiştir.

Acele el koyma kararı, malikin bedel itirazı hakkını ortadan kaldırmaz. İdare taşınmazı erken kullanmaya başlasa da, asıl bedel tespiti ve tescil davası kendi seyrinde görülmeye devam eder ve malik bu davada itirazını sürdürebilir.

İdare, acele el koyma kararından sonra makul bir süre içinde asıl davayı açmak zorundadır. Yargıtay bu süreyi genellikle 6 ay olarak kabul eder. İdare bu süre içinde dava açmazsa, malik taşınmaz bedelinin tahsili için kendisi dava açma hakkı kazanır.

Acele kamulaştırma özellikle otoyol, enerji santrali ve demiryolu gibi büyük altyapı projelerinde sıkça uygulanır. Bu projelerde malikin taşınmazı erken teslim etmesi gerekse de, nihai bedelin gerçek değeri yansıtması hakkı ortadan kalkmaz.

Kamulaştırma Bedelinin Artırımı Davası ile İptal Davası Arasındaki Fark

Bedel artırımı ve kamulaştırma işleminin iptali, birbirinden tamamen farklı iki hukuki yoldur. Bedel artırımı sadece taşınmazın değerini konu alırken, iptal davası işlemin hukuka uygunluğunu sorgular.

İki dava türü aynı anda, farklı mahkemelerde yürütülebilir. Uygulamada çoğunlukla bedel artırımı tercih edilir, çünkü kamulaştırma işleminin usulüne uygunluğu genellikle tartışmasızdır ve sorun yalnızca bedelin yetersizliğinden kaynaklanır.

Bedel tespiti ve tescil davasında verilen karara karşı kanun yolları farklı işler. Tescile ilişkin hüküm kesindir ve temyize kapalıdır. Bedele ilişkin hüküm ise istinaf ve gerekirse temyiz incelemesine tabidir; taraflar bedelin eksik veya fazla belirlendiğini bu yollarla ileri sürebilir.

Kamulaştırma Bedelinin Artırımı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında görevli mahkeme, bedelin miktarına bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Bu davalar basit yargılama usulüne tabidir ve adli tatilde de görülür.

Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin niteliktedir ve taraflar arasında yapılacak bir anlaşmayla değiştirilemez; taşınmaz birden fazla yargı çevresine yakınsa dahi bu kural aynı şekilde uygulanır.

Kamulaştırma işleminin iptaline yönelik talepler ise farklı bir yargı koluna girer. Bu talepler, taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi'nde ayrı bir dava olarak görülür.

Kamulaştırma Bedeli Davasında Masraf ve Vekâlet Ücreti

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında yargılama giderleri kural olarak idareye aittir. Bilirkişi ücreti, keşif masrafı ve tebligat giderleri, davayı açan idare tarafından karşılanır.

Malik lehine hükmedilen bedel farkı ve faiz için vekalet ücretine hükmedilirse, bu ücret idareden tahsil edilir. Malikin kendi avukatına ödeyeceği ücret ise serbestçe belirlenir ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında olamaz.

Bilirkişi raporuna itiraz, ikinci bilirkişi heyeti talebi ve emsal satış araştırması teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle sürecin bir kamulaştırma avukatı ile yürütülmesi, bedelin gerçek değere yaklaşması açısından önemli fark yaratır.

Kamulaştırmasız El Atmada Bedel Talebi

Kamulaştırmasız el atma, idarenin herhangi bir kamulaştırma kararı almaksızın taşınmaza fiilen el koyması veya kullanmasıdır. Yol açılması veya park yapılması bu duruma tipik örneklerdir.

Bu durumda malik, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel davası açarak taşınmazın karşılığını talep edebilir. Hesaplama, kamulaştırma bedeli hesaplama yöntemleriyle aynı esaslara göre yapılır ve buna faiz eklenir.

Yargıtay içtihadına göre kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı uygulanmaz, çünkü uyuşmazlık mülkiyet hakkına dayanır. Malik, el atmanın üzerinden yıllar geçmiş olsa da bu talebini ileri sürebilir.

Fiili el atma ile hukuki el atma birbirinden ayrılmalıdır. Fiili el atma, idarenin taşınmazı doğrudan kullanmasıdır. Hukuki el atma ise imar planı gibi düzenleyici bir işlemle taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin fiilen kısıtlanmasıdır; her iki durumda da malikin dava hakkı doğar.

Bursa'da Kamulaştırma Bedeli Davası Süreci

Bursa'da kamulaştırma bedeli davaları, taşınmazın bulunduğu ilçedeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Karayolları, Bursa Büyükşehir Belediyesi ve BUSKİ gibi idareler tarafından açılan davalar sıklıkla Osmangazi'deki adliye kompleksinde yürütülür.

Bilirkişi keşifleri, taşınmazın bulunduğu yerde yapılır. Bursa'da özellikle çevre yolu ve raylı sistem projelerine bağlı kamulaştırmalarda, emsal satış araştırması bölgedeki tapu müdürlükleri ve belediye imar müdürlüklerinden temin edilen verilerle desteklenir.

Büromuz, Gülbahçe Mahallesi'ndeki ofisimizden Bursa genelindeki kamulaştırma bedeli uyuşmazlıklarını yürütüyor. Bilirkişi raporlarının incelenmesinden itiraz dilekçelerinin hazırlanmasına kadar süreci baştan sona takip ediyoruz.

Osmangazi Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde görülen bu davalarda, keşif tarihlerinin takibi ve bilirkişi raporuna zamanında itiraz edilmesi büyük önem taşır. Süreyi kaçıran malik, gerçek değerin çok altında bir bedelle yetinmek zorunda kalabilir.

Kamulaştırma Bedelinin Artırımı Davası — Sık Sorulan Sorular