İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası 12. Yargı Paketi ile Yeni İhale Usulü

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir? Kimler Açabilir?

İzale-i şuyu, günümüz hukuk dilinde ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinir. Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın, paydaşlar anlaşamadığında mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar.

Bu dava en çok miras kalan konutlarda, hisseli arsalarda ve birden fazla hissedarı bulunan tarlalarda gündeme gelir. Ortak mülkiyet, taraflar arasında sürdürülemez hale geldiğinde veya bir paydaş payını nakde çevirmek istediğinde bu yola başvurulur.

Davanın açılabilmesi için özel bir sebep gösterilmesi gerekmez; paydaşlar arasında fiili bir anlaşmazlık bulunması dahi şart değildir. Bir paydaşın salt payını sonlandırma isteği, davanın açılması için yeterli hukuki menfaati oluşturur.

Kural olarak hiçbir paydaş, ortak mülkiyet ilişkisinin süresiz devamına zorlanamaz. Her paydaş, dilediği zaman ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, sözleşmeyle belirli bir süre için sınırlandırılabilse de tamamen ortadan kaldırılamaz.

Davalı taraf, davacı dışındaki tüm paydaşlardır. Eksik husumetle açılan bir dava, mahkemece tamamlattırılması istenerek devam ettirilir. Bu nedenle davanın en başında tüm paydaşların güncel tapu kaydından eksiksiz tespit edilmesi gerekir.

Dava, paylı mülkiyette olduğu gibi elbirliği mülkiyetinde de açılabilir. Miras yoluyla intikal eden ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar; bu mülkiyet biçiminde de her mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava açıldığında mahkeme, öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sağlar.

Elbirliği mülkiyetinde tek bir mirasçının dava açması yeterlidir; diğer mirasçıların rızası aranmaz, ancak hepsinin davaya taraf olarak dahil edilmesi usuli bir zorunluluktur. Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanırken tüm mirasçıların eksiksiz tespit edilmesi büyük önem taşır.

Mirasçılardan biri yurt dışında yaşıyor veya adresi bilinmiyorsa, tebligat süreci uzayabilir. Bu durumda ilanen tebligat yoluna gidilmesi gerekebilir; bu da dava süresini belirgin biçimde etkileyen bir faktördür.

Aynen Taksim mi, Satış mı? İki Yöntem Arasındaki Fark

Ortaklık iki şekilde giderilebilir. Aynen taksimde taşınmaz fiziken bölünür ve her paydaşa ayrı bir bölüm özgülenir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve imar durumu bölünmeye uygun olmalı; hazırlanan ifraz projesi belediye veya İl İdare Kurulu tarafından onaylanmalıdır.

Aynen taksim talebinde bulunmak için paydaşlardan yalnızca birinin bu yönde talepte bulunması yeterlidir. Mahkeme, önce bu talebin mümkün olup olmadığını araştırır. Bölünme ciddi bir değer kaybına yol açacaksa veya taşınmaz fiziken bölünmeye elverişli değilse, aynen taksim kararı verilemez.

Aynen taksim sürecinde teknik bilirkişiler görevlendirilir ve taşınmazın yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına uygunluğu incelenerek bir ifraz projesi hazırlanır. Bu projenin ilgili belediye veya İl İdare Kurulu tarafından onaylanması, aynen taksim kararının uygulanabilmesi için ön şarttır.

Aynen taksim mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Bu durumda mahkeme bir satış memuru görevlendirir ve taşınmaz açık artırmayla satılır; elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Tüm paydaşlar rıza gösterirse, satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

Taraflardan biri aynen taksim isterken diğeri satış yoluyla giderilmeyi talep ederse, mahkeme önceliği aynen taksime verir. Ancak aynen taksim şartları oluşmuyorsa, satış talebinde bulunan paydaşın isteği doğrultusunda satış kararı verilebilir. Bu nedenle dava dilekçesinde talebin doğru ve gerekçeli biçimde formüle edilmesi önemlidir.

1. Yargı Paketi ile Miras Taşınmazlarında Yeni İhale Usulü

16 Temmuz 2026'da TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen 12. Yargı Paketi, İcra ve İflas Kanunu m.114'e eklenen bir hükümle satış yoluyla giderilme sürecini miras taşınmazları özelinde köklü biçimde değiştiriyor.

Mevcut uygulamada, satışına karar verilen bir taşınmaz doğrudan herkese açık elektronik satış portalında ihaleye çıkıyor ve ilk artırmada muhammen bedelin yalnızca yüzde 50'sinden teklif verilebiliyordu. Bu durum, aile yadigarı malların gerçek değerinin çok altında üçüncü kişilere, hatta spekülatörlere geçmesine yol açıyordu.

Uygulamada bu boşluğu fırsata çeviren yapılaşmış bir spekülatör kesimi oluştu; düşük tekliflerle miras taşınmazlarını satın alıp kısa sürede gerçek değerine yakın fiyattan elden çıkarma modeli, mirasçıların ciddi mağduriyetine yol açıyordu. 12. Yargı Paketi bu yapılaşmış modeli doğrudan hedef alıyor ve dengeyi aile lehine çevirmeyi amaçlıyor.

Yeni düzenlemeye göre, tüm malikleri mirasçı olan ve üçüncü kişi payı bulunmayan taşınmazlarda satış kararı verilirse, birinci açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak. Bu artırmada asgari teklif, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ü olacak.

Amaç açık: aileden kalan taşınmazın önce aile içinde, gerçek değeri üzerinden değerlendirilmesini sağlamak ve mülkiyetin kolayca üçüncü kişilere kaymasını engellemek. Bu değişiklik, özellikle çok sayıda mirasçısı bulunan taşınmazlarda önemli bir strateji değişikliği gerektiriyor.

Değişikliğin uygulama alanı dikkatle sınırlandırılmış durumda. Bu özel usul yalnızca tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişi payı bulunmayan taşınmazlarda geçerli. Taşınmazda mirasçı olmayan bir paydaş varsa (örneğin bir pay daha önce satılmışsa), satış genel hükümlere göre doğrudan herkese açık ihaleyle yürütülmeye devam ediyor.

Mirasçılardan biri kendi payını dava öncesinde üçüncü bir kişiye satmışsa, taşınmaz artık "tüm malikleri mirasçı" tanımına girmez ve mirasçılara özel ilk artırma uygulanmaz. Bu nedenle pay satışlarının davadan önce mi sonra mı gerçekleştiği, uygulanacak usulü doğrudan etkiler.

İkinci Artırma ve Geçiş Hükmü: Hangi Dosyalar Etkileniyor?

Mirasçılara özel ilk artırmada muhammen bedelin tamamına ulaşan bir teklif gelmezse veya hiç talip çıkmazsa, süreç orada bitmez. İkinci artırma, genel satış hükümlerine göre yürütülür ve bu aşamada üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir; asgari teklif oranı yeniden düşer.

Bu iki aşamalı yapı, mirasçılara taşınmazı aile içinde tutma fırsatı tanırken, sürecin sonsuza kadar uzamasını da engelliyor. Mirasçılar gerçek değeri karşılayamıyorsa, taşınmaz nihayetinde yine satışa çıkıyor; yalnızca ilk fırsat aileye tanınmış oluyor.

Geçiş hükmü de önemli bir ayrıntı içeriyor. Kanun yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek; yeni usul yalnızca yürürlük tarihinden sonra ilana çıkacak dosyalarda geçerli olacak. Devam eden bir ortaklığın giderilmesi dosyası bulunan mirasçıların, satış ilanının hangi tarihte yapılacağını yakından takip etmesi gerekiyor.

1. Yargı Paketi henüz Resmî Gazete'de yayımlanmadı; yalnızca TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. Yürürlük tarihi, yayım tarihine göre netleşecek. Satışına karar verilmiş veya karar aşamasına yaklaşan bir dosyası bulunan mirasçıların, ilan tarihini bu sürece göre planlaması, hangi usulün uygulanacağı açısından belirleyici olabilir.

Dava Süreci: Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan mahkemeye gidilirse, dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Arabuluculukta paydaşlar anlaşırsa, taksim şeklini kendileri belirleyip bu anlaşmayı mahkemeye bildirebilir; hakim bu anlaşma doğrultusunda karar verir. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, her taşınmaz için ayrı ayrı dava açılması gerekebilir; ancak taraflar isterse bu dosyaların birleştirilmesi de talep edilebilir.

Dava sürecinde mahkeme önce aynen taksim imkânını araştırır; gerekirse ifraz projesi hazırlatır ve ilgili idarelerden onay süreci başlar. Aynen taksim mümkün değilse satış kararı verilir ve dosya satış memurluğuna, miras taşınmazlarında ise yukarıda anlatılan yeni ihale usulüne göre yürütülür.

Dava sırasında taraflar her zaman kendi aralarında anlaşarak süreci sona erdirebilir. Anlaşma sağlandığında mahkeme, tarafların üzerinde uzlaştığı taksim veya satış şeklini onaylayarak kararını buna göre kurar. Bu yol, hem zaman hem masraf açısından uyuşmazlığın en hızlı çözülme biçimidir.

Dava süresi; taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına, bilirkişi ve keşif gerekip gerekmediğine göre değişir. Basit dosyalarda ilk derece yargılaması bir yıl civarında sonuçlanabilirken, çok paydaşlı ve ifraz projesi gerektiren dosyalarda bu süre uzayabilir.

Muhdesat (Yapı) Aidiyetinin Tespiti Davası

Bazı taşınmazlarda arsa payları ile üzerindeki yapının kime ait olduğu farklı sorulardır. Bir paydaş, ortak arsa üzerine kendi imkânlarıyla bina yapmış olabilir; bu durumda binanın (muhdesatın) kime ait sayılacağı ayrıca netleştirilmelidir.

Bu belirsizlik, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıyla çözülür. Mahkeme, yapıyı kimin inşa ettiğini ve hangi payın buna karşılık geldiğini tespit eder. Bu tespit, sonraki izale-i şuyu davasında satış bedelinin veya aynen taksim planının adil paylaştırılması açısından belirleyicidir.

Uygulamada bu iki dava (muhdesat tespiti ve ortaklığın giderilmesi) birlikte veya art arda yürütülebilir. Yapı aidiyeti netleşmeden yapılan bir satış veya taksim, sonradan yeni uyuşmazlıklara yol açabileceğinden, bu tespitin dava sürecinin başında yapılması önerilir.

Satış yoluyla giderilme kararlaştırılırsa, muhdesat sahibinin yaptığı yapının bedeli, satış bedelinden ayrıca hesaplanarak öncelikle o paydaşa ödenir; kalan tutar payları oranında dağıtılır. Bu hesaplama, genellikle bilirkişi incelemesiyle yapılır ve dava süresini bir miktar uzatabilir.

Bursa'da özellikle kırsal mahallelerde, aile büyüklerinin arsa üzerine izinsiz veya ruhsatsız yapı inşa ettiği durumlarla sık karşılaşıyoruz. Bu tür yapıların muhdesat tespiti, imar durumu ve kaçak yapı mevzuatıyla da bağlantılı olabildiğinden, sürecin bir gayrimenkul avukatıyla birlikte yürütülmesi önemlidir.

İzale-i Şuyu ile Şufa Davası İlişkisi

İzale-i şuyu ve şufa (önalım) hakkı davası, ikisi de paylı mülkiyetten doğan ama farklı amaçlara hizmet eden dava türleridir. Şufa davası bir payın üçüncü kişiye geçmesini önlerken, izale-i şuyu paydaşlığın tamamen sona erdirilmesini hedefler.

Aynı taşınmazda bu iki dava aynı dönemde gündeme gelebilir. Bir paydaş payını sattığında diğer bir paydaş şufa davası açarken, başka bir paydaş da izale-i şuyu davası açabilir. Bu durumda mahkeme, şufa davasının sonucunu izale-i şuyu davası için bekletici mesele sayabilir.

1. Yargı Paketi'nin miras taşınmazlarına özgü yeni ihale usulü de bu ilişkiyi güçlendiriyor: hem şufa hem izale-i şuyu düzenlemeleri, aynı temel amaca hizmet ediyor — paydaş çevresinin ve aile mülkiyetinin üçüncü kişiler karşısında korunması.

Satış Kararına ve İhaleye İtiraz Yolları

Mahkemenin verdiği aynen taksim veya satış kararına karşı taraflar istinaf yoluna başvurabilir. İstinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren iki haftadır. Karar kesinleşmeden satış işlemlerine başlanamaz.

Satış kararı kesinleştikten sonra yürütülen ihale sürecinde de itiraz imkânı vardır. İhalenin feshi talebi; satış ilanının usulüne uygun yapılmadığı, ihaleye fesat karıştırıldığı veya en yüksek teklifin muhammen bedelin belirlenen oranının altında kaldığı gibi gerekçelerle ileri sürülebilir.

Miras taşınmazlarına özgü yeni usulde, ilk artırmanın yalnızca mirasçılara açık yapılıp yapılmadığı veya asgari teklif şartının (muhammen bedelin tamamı) doğru uygulanıp uygulanmadığı da olası itiraz konuları arasında yer alacaktır. Bu yeni usulün ilk uygulamalarında itiraz süreçlerinin dikkatle takip edilmesi önem taşıyor.

İhalenin feshi davası, satışın kesinleşmesinden itibaren belirli bir süre içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa ihale kesinleşir ve sonradan geri dönüş imkânı büyük ölçüde ortadan kalkar. Bu nedenle satış sürecini yakından takip etmek, hem mirasçılar hem alıcılar için kritik önemdedir.

Bu tür bir taşınmaz almayı düşünen alıcıların da ihale öncesinde tüm maliklerin gerçekten mirasçı olup olmadığını, varsa üçüncü kişi payı bulunup bulunmadığını araştırması önerilir. Bu araştırma, hangi ihale usulünün uygulanacağını önceden öngörmeyi sağlar.

Bursa'da İzale-i Şuyu Süreci ve Yerel Uygulama

Bursa'da izale-i şuyu davaları en çok, aile içi miras yoluyla paylaşılmış hisseli taşınmazlarda karşımıza çıkıyor. Osmangazi ve Nilüfer'deki eski yapı stoku bulunan mahallelerde, çok sayıda mirasçının küçük hisselerle paydaş olduğu evler ve arsalar bu davaların büyük kısmını oluşturuyor.

Bursa'da açılan ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Dosyalar Bursa Adalet Sarayı'nda görülür; aynen taksim talep edilen dosyalarda ifraz projesi ve imar durumu incelemesi süreci belirgin biçimde uzatabilir.

Büromuz, arabuluculuk başvurusundan aynen taksim veya satış kararına, yeni ihale usulünün takibinden muhdesat tespitine kadar izale-i şuyu dosyalarını baştan sona yürütüyor. Gülbahçe Mahallesi'ndeki ofisimizden Bursa genelindeki miras ve paylı mülkiyet uyuşmazlıklarına hukuki destek sağlıyoruz.

Bursa Organize Sanayi Bölgesi çevresindeki tarım arazilerinde de benzer bir örüntü görülüyor: birden fazla mirasçı arasında kalan tarlalar, bir kısmının tarımsal faaliyeti sürdürmek istemesi, diğerlerinin ise payını nakde çevirmek istemesi nedeniyle sıklıkla izale-i şuyu davasına konu oluyor. Bu tür dosyalarda toprak niteliği ve tarımsal bütünlük ilkesi, aynen taksim değerlendirmesinde ayrıca dikkate alınıyor.

1. Yargı Paketi'nin yürürlüğe girmesiyle birlikte, Bursa'daki miras taşınmazı dosyalarımızda satış ilanı aşamasına gelmiş veya yaklaşan dosyaları ayrıca gözden geçiriyoruz. Yeni usulün mirasçı müvekkillerimiz lehine doğru şekilde uygulanmasını takip etmek, bu geçiş döneminde önceliğimiz oluyor.

İzale-i Şuyu — Sık Sorulan Sorular

İlgili Yazılar

İlgili Hizmetler