Yabancı Uyruklu Kişilerin Türkiye'de Mülk Edinmesi: Şartlar ve Süreç (2026)

Yabancılar Türkiye'de Mülk Edinebilir mi? Tapu Kanunu m.35 ve Karşılıklılık İlkesinin Kaldırılması

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de mülk edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. ve 36. maddelerinde düzenlenir. Eskiden uygulanan "karşılıklılık" ilkesi, yabancının kendi ülkesinde Türk vatandaşlarının da mülk edinebilmesini şart koşuyordu.

18 Mayıs 2012 tarihli 6302 sayılı Kanun'la bu şart kaldırıldı. Bunun yerine hangi ülke vatandaşlarının Türkiye'de taşınmaz edinebileceğini belirleme yetkisi Cumhurbaşkanı'na verildi. Bu değişiklikle birlikte, yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşları mülk edinemese bile, o ülke izin verilenler listesindeyse yabancı Türkiye'de mülk sahibi olabiliyor.

Bu serbesti mutlak değildir. Kanun koyucu; kamu yararı, ulusal güvenlik ve planlı şehirleşme gerekçeleriyle ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik ve yüzölçümü bakımından sınırlamalar getirebilir. Bu yazıda bu sınırlamaların tamamı tek tek ele alınıyor.

Hangi Ülke Vatandaşları Türkiye'de Mülk Alamaz? Güncel Liste

İnternette bu konuda birbiriyle çelişen bilgiler dolaşıyor. Bazı kaynaklar dört ülkeden, bazıları beş ülkeden söz ediyor; bazıları listeye "bazı Afrika ülkeleri" gibi belirsiz ifadeler ekliyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün genelgelerine dayanan net tablo aşağıdadır.

Çifte vatandaşlığı bulunan kişilerde, vatandaşlıklardan biri edinime uygunsa işlem gerçekleştirilebilir. Ancak bu durumda her iki vatandaşlığın da resmi belgelerle ispatlanması ve Tapu Müdürlüğü'nce ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yüzölçümü Sınırları: 30 Hektar Kuralı ve İlçe Bazında %10 Kotası

Tapu Kanunu, yabancıların edinebileceği taşınmaz miktarını hem kişisel hem de bölgesel olarak sınırlar. Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 metrekare) taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Bu sınır sabit değildir. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde bu üst sınırı iki katına, yani 60 hektara kadar artırma yetkisine sahiptir. Bu yetki az bilinen ama uygulamada önemli bir esneklik sağlayan bir düzenlemedir.

İkinci sınırlama ilçe bazlıdır: bir ilçede yabancıların sahip olduğu özel mülkiyete konu taşınmazların toplam alanı, o ilçenin özel mülkiyete konu toplam alanının yüzde 10'unu aşamaz. Bu kota dolan bir ilçede, yeni yabancı satış işlemi gerçekleştirilemez.

Yapısız taşınmaz (arsa veya tarla) satın alan yabancı için ayrı bir yükümlülük vardır. Satın alma tarihinden itibaren 2 yıl içinde geliştireceği projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Süresi içinde proje sunulmaz veya gerçekleştirilmezse, taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi tutulur; yani zorla sattırılabilir.

Askeri Yasak Bölgeler ve Özel Güvenlik Bölgelerinde Mülk Edinimi

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, yabancıların mülk ediniminde en katı sınırlamayı getirir. Askeri yasak bölgeler ve askeri güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinmesi, kiralaması veya herhangi bir ayni hak tesis etmesi kesinlikle yasaktır. Bu yasağa hiçbir istisna tanınmaz.

Özel güvenlik bölgeleri farklı bir rejime tabidir. Bu bölgelerdeki taşınmazlar, taşınmazın bulunduğu yerdeki valilik bünyesinde Tapu Kanunu m.36 uyarınca oluşturulan komisyonun izniyle yabancı gerçek kişilere satılabilir. Yabancı yurt dışı ticaret şirketlerine ise bu bölgelerde satış, devir ve kiralama yapılamaz.

Uygulamada önemli bir kolaylaştırma yapılmıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2017/7 sayılı genelgesiyle, ölçüm çalışmaları tamamlanan iller için askeri yasak bölge sorgulaması kaldırılmıştır. Bu illerde, daha önce olumlu sonuçlanmış bir bölgedeki yeni talepler komutanlıkla yazışma yapılmaksızın doğrudan sonuçlandırılabilir.

Sorgulamanın hâlâ zorunlu tutulduğu sınırlı sayıdaki ilçede ise Tapu Müdürlüğü, taşınmazın askeri yasak bölge içinde kalıp kalmadığını yetkili komutanlığa sorarak teyit eder. Bu yazışma süreci, tapu işlemini birkaç gün uzatabilir.

400.000 Dolarlık Gayrimenkulle Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır?

Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun istisnai vatandaşlık hükümleri, gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık kazanılmasına imkan tanır. Başvuru için en az 400.000 ABD doları değerinde bir veya birden fazla taşınmaz satın alınması gerekir. Bu tutar konut, iş yeri veya arsa gibi farklı taşınmaz türleri için geçerlidir ve birden fazla gayrimenkulün toplam değeriyle de sağlanabilir.

Satın alınan taşınmazın gerçek değeri, SPK lisanslı bir değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan raporla belgelenmelidir. Ödemenin bir Türk bankası aracılığıyla yapıldığını ve dövizin Merkez Bankası'na satıldığını gösteren Döviz Alım Belgesi (DAB) de zorunludur.

Tapuya, taşınmazın 3 yıl boyunca satılmayacağına ilişkin bir şerh işlenir. Bu süre dolmadan taşınmazın satılması mümkün değildir; 3 yıl sonunda ise satış önünde herhangi bir engel kalmaz. Tapu Müdürlüğü, işlem evraklarını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı'na iletir; bu birim bir "Uygunluk Belgesi" düzenleyerek Göç İdaresi ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne gönderir.

Başvuru sahibinin kendisi, eşi ve 18 yaşından küçük çocukları bu vatandaşlık hakkından birlikte yararlanabilir. Değerlendirme süreci genellikle 3 ila 6 ay arasında sonuçlanır. Vatandaşlık başvurusu reddedilirse, kişi 30 gün içinde Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne itiraz edebilir; itiraz olumsuz sonuçlanır veya süresinde cevap verilmezse 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir.

Yabancı Şirketlerin Türkiye'de Gayrimenkul Edinimi

Türkiye'de kurulu, yabancı sermayeli şirketler 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu çerçevesinde genel olarak gayrimenkul edinebilir. Bu şirketler, Türk hukukuna göre kurulduğu için Türk tüzel kişisi sayılır ve yabancı gerçek kişilere uygulanan kısıtlamalara tabi değildir.

Yurt dışında, kendi ülkesinin kanunlarına göre kurulmuş yabancı ticaret şirketleri için durum farklıdır. Bu şirketler ancak üç özel kanun kapsamındaki faaliyetler için taşınmaz edinebilir: 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu. Bu kanunların kapsamı dışında kalan bir yurt dışı şirket Türkiye'de mülk sahibi olamaz.

Dernek, vakıf gibi ticari amaç gütmeyen yabancı tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi ise kural olarak yasaktır. Şirket adına yapılan işlemlerde ticaret sicil kaydı, imza sirküleri ve temsil yetkisi belgelerinin apostil şerhli ve tercümeli olarak sunulması gerekir. Satın alınan taşınmaz, bildirilen proje veya faaliyet amacı dışında kullanılırsa Bakanlık tasfiye sürecini başlatabilir.

Tapu Talebi Reddedilirse: İtiraz ve İptal Davası Süreci

Tapu Müdürlüğü, bir yabancının taşınmaz edinim talebini yasal sınırlamalardan birine dayanarak reddedebilir. Ret gerekçesi genellikle taşınmazın askeri yasak bölgede olması, ilçe kotasının dolması veya başvuranın vatandaşı olduğu ülkenin izinli listede bulunmaması gibi nedenlerdir.

Bu ret kararı idari bir işlem olduğundan yargı denetimine tabidir. Dava açmadan önce, kararı veren Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir. Bursa'da bu itiraz mercii Bursa Tapu ve Kadastro IV. Bölge Müdürlüğü'dür.

Bölge Müdürlüğü'ne yapılan itiraz da reddedilirse, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir. Bu süre hak düşürücüdür. Genel idari dava süreleri ve istisnaları hakkında ayrıntılı bilgi için idari dava açma süresi yazımıza bakabilirsiniz.

Bursa'da Yabancıların Tapu İşlemleri: TKGM Bölge Müdürlüğü Süreci

Bursa'da yabancıların taşınmaz edinim işlemleri, taşınmazın bulunduğu ilçedeki Tapu Müdürlüğü'nde yürütülür ve Bursa Tapu ve Kadastro IV. Bölge Müdürlüğü'nün denetimine tabidir. Bölge Müdürlüğü, ilçe tapu müdürlüklerinin yabancı işlemlerinde karşılaştığı tereddütlü konularda görüş verir ve itirazları inceler.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmi genelge arşivinde, Bursa Tapu ve Kadastro IV. Bölge Müdürlüğü'nün bir yazısına istinaden verilmiş somut bir görüş yer alır: uluslararası sermayeli bir şirketin icrai yolla (icra takibi sonucu) taşınmaz edinimi konusu. Bu, yabancı sermayeli şirketlerin Bursa'da karşılaştığı özel durumların merkezi düzeyde nasıl değerlendirildiğini gösteren somut bir örnektir.

Osmangazi merkezli büromuz, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin tapu başvurusundan due diligence kontrolüne, ret kararına itirazdan vatandaşlık başvurusu sürecine kadar mülk edinimi işlemlerinin tamamında hukuki destek sunmaktadır. Sürecin başında yapılacak doğru bir hukuki inceleme, sonradan telafisi güç kayıpları önler.

Yabancıların Türkiye'de Mülk Edinmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

İlgili Hizmetler

İlgili Blog Yazıları